L’investissement immobilier est une stratégie prisée par de nombreux particuliers désireux de se constituer un patrimoine et d’optimiser leurs revenus. Parmi les différentes options d’achat, l’immobilier neuf présente des avantages fiscaux spécifiques grâce à divers dispositifs de défiscalisation. Dans cet article, nous vous présentons les principales mesures de réduction d’impôts auxquelles vous pouvez prétendre en tant qu’investisseur dans l’immobilier neuf, ainsi que les conditions à respecter pour en bénéficier.
La loi Pinel : un dispositif phare pour l’investissement locatif neuf
La loi Pinel est sans doute le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus utilisé en France. Elle a été mise en place en 2014 pour favoriser la construction de logements neufs et l’investissement locatif dans les zones tendues, où la demande locative est supérieure à l’offre.
loi Pinel pour la défiscalisation immobilière
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
En optant pour un investissement locatif sous le dispositif Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat de votre bien immobilier neuf. Le taux de cette réduction varie en fonction de la durée de la mise en location :
- 12% du prix d’achat pour une location de 6 ans ;
- 18% pour une location de 9 ans ;
- 21% pour une location de 12 ans.
Cela représente donc une économie d’impôts non négligeable, qui peut aller jusqu’à 63 000€ sur 12 ans pour un investissement maximal de 300 000€.
Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Pinel
Pour profiter des avantages fiscaux liés à la loi Pinel, vous devez respecter plusieurs critères :
- Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
- Situer le bien immobilier dans une zone éligible au dispositif (zones A bis, A, B1 et certaines communes de la zone B2) ;
- Louer le logement nu (non meublé) à titre de résidence principale pour le locataire ;
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par la loi ;
- S’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans.
La loi Censi-Bouvard : pour les investissements locatifs meublés neufs
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location meublée. Il concerne principalement les résidences de services, telles que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou les résidences de tourisme.
Les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard
En investissant dans un bien neuf éligible à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix d’achat du logement, étalée sur 9 ans. Le montant maximal de l’investissement pris en compte pour cette réduction est de 300 000€.
De plus, vous pouvez également récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien (20%), sous certaines conditions.
Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, vous devez :
- Acheter un logement neuf ou en VEFA dans une résidence de services ;
- Louer ce logement meublé pour une durée minimale de 9 ans ;
- Confier la gestion locative à un exploitant professionnel qui signera un bail commercial avec vous.
Il est à noter que vous ne pouvez pas cumuler les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard avec ceux de la loi Pinel.
Calculs et défiscalisation
Les autres dispositifs de défiscalisation pour l’investissement dans le neuf
En plus des dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, d’autres mesures de défiscalisation peuvent être intéressantes pour l’investissement dans l’immobilier neuf.
La loi Malraux pour les immeubles en secteur sauvegardé
La loi Malraux est destinée aux investisseurs souhaitant rénover un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 30% du montant des travaux réalisés.
Le déficit foncier pour les travaux de rénovation
Le déficit foncier est un dispositif qui permet de déduire de vos revenus fonciers les charges liées à l’entretien et à la rénovation d’un bien immobilier neuf. Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers, le solde peut être imputé sur votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an.
Les Monuments historiques pour les biens classés
Enfin, si vous investissez dans un bien classé Monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques, vous pouvez déduire de votre revenu global l’intégralité des travaux de restauration et d’entretien, sans plafonnement.
Choisir le dispositif de défiscalisation adapté à votre situation
L’investissement dans l’immobilier neuf offre de nombreuses opportunités de défiscalisation, que ce soit grâce à la loi Pinel, à la loi Censi-Bouvard ou à d’autres dispositifs spécifiques. Pour choisir la solution la plus adaptée à vos besoins et à votre projet, il est essentiel de bien vous renseigner sur les avantages et les conditions de chaque mesure, et de prendre en compte votre situation patrimoniale et fiscale. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre investissement et tirer le meilleur parti des dispositifs de défiscalisation disponibles.
